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【战略】绿城借鸡生蛋 济南运作另类代建模式
发布日期:2022-06-21 08:38   来源:未知   阅读:

  提要:大规模的股权合作以及代建项目要保证绿城的产品和品牌质量,这是绿城面临的主要风险。而种情况是,当税后利润超过人民币1.53亿元但少于或等于人民币3亿元时,笔人民币1.53亿元金额将按照种情况全数分配给海尔,而利润余额将分配给绿城。

  大规模的股权合作以及代建项目要保证绿城的产品和品牌质量,这是绿城面临的主要风险。

  与青岛海尔地产合作的全运村取得热销后,绿城再次牵手海尔,施展“以小博大”的财技,借助对方在资金方面的优势,联合投资位于济南的项目。

  10月11日,绿城发布公告称,拟与海尔合作开发济南市历下区项目,该项目地块总用地面积约25.6万平方米,地上总建筑面积不超过约48.7万平方米,计划发展为住宅物业。

  目前,该地块的持有人为山东东城置业,东城置业的实际控制人原为济南海信。在今年4月初,绿城与济南海信签订了协议,绿城透过旗下杭州绿城置业投资,向济南海信购入山东东城置业全部100%股权,代价约12.4亿元人民币。

  虽然绿城对该项目觊觎已久,但自上半年调控以来,多数房地产企业的销售并不理想,并且面临着信贷收紧的趋势,绿城也不例外。苦于高企的负债率,绿城采用了“借鸡生蛋”的方式。

  根据公告显示,绿城出资9800万元,而青岛海尔将以贷款的方式向绿城提供11.62亿,总计12.82亿元,作为绿城向海信收购山东东城置业100%股权的资金。在收购事项完成后30日内,绿城须以代价人民币301,068,300元向青岛海尔转让其于山东东城置业的51%股权。

  在收购完成后,两家公司将按照股份比例向东城置业注资,将其注册资本由10,000,000元至人民币200,000,000元,其中人民币98,000,000元由杭州绿城置业投资出资,而人民币102,000,000元由青岛海尔出资。

  根据协议,青岛海尔提供的11.62亿元贷款,一部分作为收购项目的股权的代价,而另一部分将作为股东贷款投入到项目,贷款利率为10%。

  针对此项交易,绿城副主席罗钊明在接受观点地产新媒体采访时表示,实际上,整个交易并没有占用绿城的资金。大多数的资金是对方出的。

  在这样的合作方式下,绿城与海尔的利润分成方式也有所不同。公告显示,本次收购股权溢价为人民币5.8亿元,除却了上述溢价,当除税后利润少于人民币1.53亿元时,全数利润将分配给青岛海尔。

  而种情况是,当税后利润超过人民币1.53亿元但少于或等于人民币3亿元时,笔人民币1.53亿元金额将按照种情况全数分配给海尔,而利润余额将分配给绿城。

  第三种情况则是,当税后利润超过人民币3亿元但少于或等于人民币6亿元时,笔人民币3亿元将按照种情况分配,而利润余额将分别按20%及80%之比例分配予青岛海尔及绿城。

  税后利润超过人民币6亿元时,笔人民币6亿元,将按第三种情况相应分配,而利润余额将分别按10%及90%之比例分配予青岛海尔及绿城。

  同时,项目公司除税后利润超过人民币3亿元时,项目公司将按销售收入的2%,向绿城房地产支付项目管理费用。若支付该费用后会导致项目公司税后利润少于人民币3亿元,则项目管理费用将会调低,使得山东东城税后利润不会少于人民币3亿元。

  “此前,我们在济南全运村的项目上与海尔合作也是采用同样的方式。”罗钊明表示,东城置业合作上采取的并不是绿城之前提出的代建模式,而是股权合作。

  但不能否认的是,绿城与海尔的合作与代建模式相似,即借助对方在资金以及土地方面的优势,突破自己资源瓶颈。而对方亦借助绿城这块“金字招牌”,在房地产行业分一杯羹。

  不过,绿城总裁寿柏年曾坦承,大规模的股权合作以及代建项目要保证绿城的产品和品牌质量,这是绿城面临的主要风险。

  有业内知名开发商对绿城的合作方式评价指出:绿城的模式极有可能出现两种意料不到的结果:一种是由于合作方的对于质量的严格的要求,产品质量可能要比自建的好;另一方面,也有可能因为合作方错误的坚持,或者绿城团队执行方面的误差,导致质量水平低于绿城自建项目的情况。

  同时还要注意,绿城并不对合作开发的项目盈亏负责,而在房地产价格下行的时候,合作方的资金将存在风险。

  不过,一位与绿城签订了代建协议的开发商对观点地产新媒体表示:“我们和绿城合作并不会担忧这些,房地产下行的风险是客观存在的,即使我们自己单独开发项目也是有很大的风险,而与绿城合作的风险还会小一些。”

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